Vendita delle quote di un bene immobiliare in comproprietà tra più fratelli


Dettagli Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato Pubblicato: 16 Agosto 2009

Carlo da Ferrara:

Gentili signori, Posseggo due di cinque quote di una proprietà composta da una vecchia casa e di alcuni appezzamenti di terreno. Una delle due quote l’ho acquistata alcuni anni or sono,con scrittura privata, da uno dei miei fratelli. Sarebbe mia intenzione vendere la proprietà a terzi, ma gli altri fratelli non vogliono, e non intendono neanche acquistare le quote che mi appartengono.
Pretendono però di voler fare lavori di sistemazione in casa e di utilizzarla per passare le vacanze – Testualmente “Non vogliamo vendere, non possiamo acquistare ma vogliamo riparare la casa ed utilizzarla come ci pare”. E’ possibile imporre una simile posizione?, non si dovrebbe essere proprietari al 100% per poter fare ciò che si vuole di un qualsiasi bene? Sono graditi consigli e suggerimenti sul comportamento da tenere. Cordiali saluti.

RISPOSTA

Si tratta di un bene immobile in comproprietà tra più fratelli; si applicano gli articoli del codice civile dal 1100 al 1116.
Ai sensi dell’articolo 1103, I comma, hai diritto di vendere le tue quote di proprietà del bene o di concederle in locazione e nessuno può impedirti di esercitare la suddetta facoltà.
Pertanto i tuoi fratelli devono accettare la tua decisione di cedere le quote, senza battere ciglio.
Non sei obbligato a cedere le quote esclusivamente agli altri comproprietari, ma puoi gestire le trattative in piena libertà, con l’acquirente che ritieni più opportuno.
Relativamente ai lavori di ristrutturazione, è necessario fare riferimento all’articolo 1108, I e II comma del codice civile:

Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione.

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne piu’ comodo o redditizio il godimento, purche’ esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.

Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.

Per deliberare tali opere di ristrutturazione occorre una maggioranza pari ai 2/3 del valore del bene; possiedi i 2/5 dell’immobile, tuttavia non posso sapere se le quote sono perfettamente uguali o differenti …
Ad ogni modo, se i tuoi fratelli dovessero possedere i 2/3 del bene, hai facoltà di “recedere” dalla comunione, vendendo la parte del bene di tua proprietà, decidendo liberamente l’acquirente, i tempi ed il corrispettivo della compravendita immobiliare.
Cordiali saluti

Fonti:

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